TULIAMINIANA

Ni alasiri ya Jumamosi katika moja ya maeneo yanayokua kwa kasi pembezoni mwa Jiji la Dodoma.

Chini ya kivuli cha mti mkubwa wa mwembe, wanaume wawili wasimama. Mmoja wao ana bahasha ya kaki iliyovimba fedha, na chupa ya maji na mwingine akiwa na karatasi moja iliyokunjwa mara mbili na kijiti mdomoni na fimbo mkononi mwingine. Pembeni, mashahidi wawili wanafuatilia mazungumzo kimya kimya wakiwa wameinamisha vichwa na mikono wakiirudisha mgongoni.

Baada ya dakika chache, muuzaji anahesabu noti kwa makini. Mnunuzi anachukua kalamu na kuweka saini kwenye karatasi ya kawaida. Wanasalimiana kwa mikono huku kila mmoja akitabasamu.

“Tumemalizana. Tuliaminiana.”

Kwa wengi, huo ndiyo mwisho wa biashara. Lakini kwa Mahakama, huo unaweza kuwa mwanzo wa mgogoro.

Katika miaka ya hivi karibuni, migogoro ya ardhi imeendelea kuwa miongoni mwa kesi zinazoongoza kugharimu wananchi fedha, muda na amani ya familia. Nyuma ya kila faili lililofunguliwa mahakamani kuna simulizi ya mtu aliyekuwa na ndoto ya kujenga nyumba, kuwekeza au kumwachia mtoto wake urithi, lakini akaishia kugombea haki yake mbele ya hakimu au jaji.

Ukubwa wa changamoto hiyo unaonekana hata katika takwimu za Serikali.

Katika mwaka wa fedha 2025/26, Wizara ya Ardhi, Nyumba na Maendeleo ya Makazi ilipanga kushughulikia migogoro 3,000 ya ardhi kupitia utaratibu wa kiutawala. Hata hivyo, kufikia Mei 2026, migogoro 5,573 ilikuwa tayari imetatuliwa, kati yake 3,183 kupitia Kliniki za Ardhi na 2,390 kupitia mifumo ya kawaida ya utatuzi wa migogoro. Takwimu hizo zinaonesha kuwa mahitaji ya wananchi ya kutafuta haki za ardhi ni makubwa kuliko makadirio ya awali.

Lakini migogoro hiyo haianzi mahakamani. Huanzia pale ambapo mnunuzi anaamini kuwa karatasi ya kawaida inatosha. Huanzia pale ambapo mtu analipa fedha bila kufanya uhakiki wa umiliki.

Huanzia pale ambapo ndugu wanaaminiana bila kuweka makubaliano kwa maandishi. Na wakati mwingine huanzia pale ambapo mtu anaamini kuwa “barua ya kugawiwa kiwanja” ni sawa na hati miliki.

Katika Hotuba yake ya Bajeti ya mwaka 2026/27, Waziri wa Ardhi, Nyumba na Maendeleo ya Makazi, Dk. Leonard Akwilapo, anakiri kuwa migogoro mingi ya ardhi nchini inatokana na migongano ya mipaka, nyaraka zisizo sahihi, migogoro ya urithi, uvamizi wa ardhi, fidia pamoja na wananchi kutoridhika na maamuzi ya vyombo vya utatuzi wa migogoro.

Lakini wakati Serikali ikiendelea kuimarisha mifumo ya upangaji, upimaji na usajili wa ardhi, Mahakama nazo zimeendelea kutoa hukumu zinazobeba mafunzo makubwa kwa wananchi.

Katika mwezi mmoja tu wa Agosti 2025, Mahakama Kuu, Divisheni ya Ardhi, ilitoa hukumu kadhaa ambazo zinaweza kubadili namna Watanzania wanavyonunua na kumiliki ardhi.

Hukumu hizo hazifundishi sheria pekee. Zinafundisha namna ya kulinda akiba ya maisha. Zinafundisha namna ya kulinda nyumba ambayo bado haijajengwa. Na zinafundisha namna ya kuzuia safari ndefu ya kuelekea mahakamani.

Jaji Mkuu wa Tanzania, Jaji George Masaju, anasema bado mfumo wa utatuzi wa migogoro ya ardhi unahitaji maboresho ili kuondoa mkanganyiko uliopo kati ya vyombo vinavyosikiliza mashauri hayo. Kauli hiyo inaonyesha kuwa pamoja na juhudi za Serikali na Mahakama, kinga bora zaidi bado inaanzia kwa mwananchi mwenyewe kufuata taratibu za kisheria kabla hajalipa hata shilingi moja.

Swali ni je, ni makosa gani ambayo Watanzania wengi wanaendelea kuyafanya?

Majibu yake hayapo kwenye vitabu vya sheria pekee. Yapo ndani ya hukumu tano ambazo, kwa namna tofauti, zimebeba fundisho moja kubwa: Ardhi haipotei kwa sababu sheria haipo. Mara nyingi hupotea kwa sababu sheria haikufuatwa.

“Tuliaminiana” Haitoshi Mahakamani. 

Makosa mengi ya biashara za ardhi huanza kwa sentensi moja rahisi. “Huyu ni ndugu yangu.” “Huyu ni jirani yangu.” “Tumefahamiana kwa miaka mingi.”

Katika uchunguzi tulioufanya kuhusu hukumu tano tumebaini kuwa, watu wengi huona hakuna haja ya kuandaa mkataba rasmi. Wengine huandika makubaliano kwenye karatasi ya kawaida, wengine hupeana fedha mbele ya mashahidi na kuamini kuwa hilo linatosha.

Lakini Mahakama imeendelea kutuma ujumbe tofauti.

Katika shauri la William Silvester dhidi ya Marry Mpasha, Mahakama Kuu ilitoa uzito mkubwa kwa mkataba wa mauziano uliokuwa umeandaliwa na kushuhudiwa ipasavyo kuliko maelezo ya mdomo yaliyotolewa baadaye. Kwa maneno mengine, pale mgogoro unapofika mahakamani, ushahidi wa maandishi huwa na nguvu zaidi kuliko kumbukumbu za watu.

Hukumu hiyo inabeba fundisho ambalo linaweza kuokoa mali ya mtu.

Wakili Bashir Yakub anasema mkataba wa mauziano si utaratibu wa kuwanyima watu kuaminiana. Ni kinga ya kulinda pande zote mbili pale mazingira yanapobadilika. “Leo mnaweza kuwa marafiki; kesho warithi, ndugu au wanunuzi wengine wanaweza kuibua mgogoro ambao haukuwepo siku mlipokuwa mkipeana mikono,” anasema.

Wataalamu wa sheria wanasisitiza kuwa kila mauziano ya ardhi yaandikwe kwa usahihi, yasainiwe na wahusika wote, yashuhudiwe na kufuata masharti ya sheria. “Gharama ya kuandaa mkataba ni ndogo sana ukilinganisha na gharama ya kesi inayoweza kudumu kwa miaka,” Wakili Yakub anasema.

Bei Nafuu Isikufanye Uache Kufanya Uhakiki

Katika biashara ya ardhi, bei ya chini mara nyingi huwa kivutio kikubwa. “Mwenyewe anahitaji fedha za haraka.” “Kiwanja hiki ni cha dharura.”  “Ukichelewa, atanunua mwingine.” Maneno kama hayo huwafanya wanunuzi wengi kutoa fedha kabla hawajafanya uchunguzi wa msingi.

Lakini katika shauri la Mchawile Adelgot dhidi ya Evarist C. Kisaka na Mwingine, Mahakama ilikabiliwa na mgogoro uliotokana na ardhi kuuzwa kwa zaidi ya mnunuzi mmoja. Hukumu hiyo ilionesha kuwa kutofanya uhakiki wa umiliki kabla ya kununua kunaweza kumfanya mnunuzi ajikute amewekeza fedha katika mali yenye mgogoro.

“Ndiyo maana kabla ya kulipa fedha, mnunuzi anatakiwa kuhakikisha anayemuuzia ndiye mmiliki halali,” anasema Lemuel Ngowi, Msajili kutoka Chuo cha Ardhi Morogoro (ARIMO). “Ardhi haina zuio la kisheria na hakuna mtu mwingine mwenye madai juu yake.”

Kwa lugha rahisi, usinunue ardhi kwa sababu tu umeiona. Nunua baada ya kuijua.

Hatua hiyo ndiyo Serikali imekuwa ikiihamasisha sambamba na kuongeza huduma za umilikishaji wa ardhi. Katika Maonesho ya 49 ya Kimataifa ya Biashara ya Dar es Salaam (Sabasaba), Wizara ya Ardhi ilitoa hati miliki 1,176 kwa wananchi na kuhudumia zaidi ya wananchi 1,600 waliopata huduma mbalimbali za sekta ya ardhi. Hatua hiyo inaonyesha jitihada za kuongeza usalama wa umiliki na kupunguza migogoro inayotokana na umiliki usio wazi.

Akizungumza wakati wa utoaji wa hati hizo, Msajili wa Hati Msaidizi mkoa wa Dar es Salaam Burton Ruta, anasisitiza kuwa umiliki rasmi wa ardhi ni zaidi ya kuwa na karatasi ya kuthibitisha mali. Anasema hati miliki huongeza thamani ya ardhi, hupunguza migogoro na humpa mmiliki uwezo wa kuitumia kama dhamana ya kupata mikopo kwa ajili ya shughuli za maendeleo.

Barua ya Kugawiwa si Hati ya Umiliki

Kuna imani iliyoenea katika maeneo mengi yanayokua kwa kasi kuwa mtu akipewa Letter of Offer au barua ya kugawiwa kiwanja, tayari amekuwa mmiliki halali.

Ndiyo maana mara nyingi watu huanza kujenga uzio, kuchimba msingi au hata kuuza kiwanja kabla ya kukamilisha taratibu nyingine za kisheria. Lakini Mahakama imeweka mstari wazi.

Katika shauri la Motor Tracks Limited dhidi ya Halmashauri ya Manispaa ya Temeke na Wengine Watatu, Mahakama iliamua kuwa kutokuwa na Letter of Offer pekee hakutoshi kuthibitisha umiliki wa ardhi. Mtu anayepatiwa kiwanja lazima atimize masharti yote yaliyoainishwa katika barua hiyo pamoja na taratibu nyingine zinazotakiwa na sheria kabla hajapata haki kamili ya umiliki.

Fundisho lake ni rahisi. Barua ya kugawiwa ni mwanzo wa safari, si mwisho wake. Ni mwaliko wa kuanza mchakato wa umiliki, si uthibitisho kwamba mchakato huo umekamilika.

Fedha Pekee Hazitoshi Kumfanya mtu awe Mmiliki

Ruta anakiri kuwa katika biashara nyingi za ardhi, watu huamini kwamba wakishatoa fedha zote, hakuna kinachoweza kubadilisha umiliki. Lakini sheria inaangalia zaidi ya kiasi cha fedha kilicholipwa. Inaangalia pia namna biashara ilivyofanyika.

Katika shauri la Issack Kivuyo na Wenzake dhidi ya Michael Paul Komu na Wengine, Mahakama ilijadili uhalali wa mkataba wa mauziano, umuhimu wa kupata idhini zinazotakiwa na sheria pamoja na kanuni ya bona fide purchaser—yaani mnunuzi aliyenunua kwa nia njema na kwa kufuata taratibu zote.

Hukumu hiyo inaonesha kuwa hata kama mnunuzi alikuwa na nia njema, bado analo jukumu la kuhakikisha kuwa biashara anayofanya inafuata sheria kikamilifu. Kwa wataalamu wa ardhi, hatua hiyo ndiyo huitwa due diligence. “Ni kufanya uchunguzi kabla ya kulipa fedha,” Wakili Yakub anasema..

“..Ni kuuliza maswali kabla ya kusaini. Ni kuthibitisha nyaraka kabla ya kujenga. Kwa lugha nyingine, sheria haimlindi mtu kwa sababu amelipa,” amesema na kuongeza kuwa utaratibu huo humlinda kwa sababu alifuata taratibu.

Muuzaji Lazima awe Mmiliki Halali

Katika uchunguzi wetu tulibaini pia kuwa mtu anaambiwa: “Usijali, hiki ni kiwanja cha kaka yangu.” Au: “Mimi ndiye ninayesimamia mali za familia.” Bila kuuliza zaidi, mnunuzi hulipa fedha.

Miaka michache baadaye ndipo hugundua kuwa aliyemuuzia hakuwa mmiliki aliyesajiliwa wala hakuwa na mamlaka ya kuuza.

Katika shauri la Moses David Mabula dhidi ya Ayubu Nassoro na Mwingine, Mahakama ilisisitiza kuwa mmiliki aliyesajiliwa ndiye mhusika muhimu katika mgogoro wa umiliki wa ardhi.

Hiyo ina maana kuwa kabla ya kununua ardhi, si lazima tu ujue eneo lilipo. Ni lazima pia ujue anayekuuzia ana haki ya kukiuza.

Ndiyo maana wataalamu wa ardhi hushauri wanunuzi kufanya uhakiki wa hati, kumbukumbu za umiliki na mamlaka ya muuzaji kabla ya kutoa hata malipo ya awali.

Huo ndiyo msingi wa biashara salama ya ardhi. Lakini pamoja na hukumu hizo kutoa mafunzo muhimu, zinaonyesha jambo moja kubwa zaidi.

Watanzania wengi wanaendelea kupoteza ardhi si kwa sababu sheria haipo. Wanaipoteza kwa sababu hatua ambazo zingewazuia kufika mahakamani hazikuchukuliwa mapema.

Na hilo ndilo ambalo Serikali nayo imeanza kulipa uzito kupitia kuongeza huduma za upimaji, umilikishaji wa ardhi, matumizi ya teknolojia na utatuzi wa migogoro kabla haijafika mahakamani.

Lakini pamoja na hukumu hizo kutoa mafunzo muhimu, zinaonesha jambo moja kubwa zaidi. Migogoro mingi ya ardhi haianzi mahakamani. Huanzia siku ambayo mnunuzi anaamua kuamini zaidi maneno kuliko nyaraka.

Katika mwaka wa fedha 2025/26 pekee, Mabaraza ya Ardhi na Nyumba ya Wilaya yalikuwa yamelenga kusikiliza mashauri 16,000, lakini kufikia Mei 2026 yalikuwa tayari yamesikiliza mashauri 23,426, kati yake 12,644 yakiwa yameamuliwa huku mengine yakiendelea.

PIA SOMA: MIAKA 31 YA KUTAFUTA HAKI

Serikali pia inaendelea kupanua huduma za Kliniki za Ardhi, kuongeza matumizi ya mifumo ya kidijitali na kuharakisha upimaji na usajili wa ardhi ili kupunguza migogoro kabla haijafika mahakamani.

Jaji Masaju, anasema mfumo wa sasa wa utatuzi wa migogoro ya ardhi bado unahitaji maboresho ili kuondoa mkanganyiko unaotokana na vyombo mbalimbali vinavyoshughulikia mashauri hayo. Kwa mtazamo wake, hatua hizo zitaleta ufanisi zaidi katika utoaji wa haki na kupunguza safari ndefu ambazo wananchi wengi hulazimika kupitia kabla ya kupata uamuzi wa mwisho.

Juhudi hizo zinaendana na mwelekeo wa Dira ya Taifa ya Maendeleo 2050, ambayo imeweka usimamizi bora wa ardhi, matumizi ya teknolojia, usalama wa umiliki na utatuzi wa migogoro kuwa miongoni mwa misingi ya kujenga uchumi wenye ushindani na uwekezaji salama. Lakini hata sheria bora zaidi haiwezi kumlinda mtu ambaye hakuchukua tahadhari. Haiwezi kurudisha fedha ambazo tayari zililipwa kwa mtu asiye mmiliki.

Chini ya ule mwembe, bahasha ya fedha imeondoka. Kalamu imefungwa mfukoni. Mnunuzi mwingine anawasili kuangalia kiwanja.

Muuzaji anatabasamu na kusema: “Usiwe na wasiwasi, hapa tuliaminiana.” Lakini safari hii, mnunuzi hasemi tena “sawa.”

Anauliza: “Hati iko wapi?” “Tufanye uhakiki kwanza.” “Tuandike mkataba.” Huenda maswali hayo yakachukua dakika chache zaidi.

Lakini yanaweza kumuokoa dhidi ya miaka mingi ya kusubiri haki mahakamani. Kwa sababu mwisho wa yote, thamani ya ardhi haipimwi kwa ukubwa wa kiwanja pekee. Hupimwa pia kwa uhakika wa haki inayokilinda.